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搜狐地产、分众财经出品
作者 |陈盼盼
记者|吴娅
就在董秘“冲”股价、充斥网络的同一天，“防水哥”东方雨红终于实现了在北京拿地的梦想。
在10月18日的北京土地拍卖中，东方雨虹与华润置地、中国铁建、首开等八家国有央企展开激烈角逐，最终有幸以总金额拿下中丰台南苑地块。 。作价40.135亿元，佣金15%。 。
这不是东方雨虹第一次来北京抢地，但却是第一次拿地。今年6月、7月，东方雨虹连续申请了6块北京热门地块，但均未成功。
此前，东方雨虹被外界称为领先的防水建筑材料制造商。受近两年房地产行业衰退的影响，其营业额和利润开始下降，应收账款屡创新高。创始人和李卫国不得不返回中国“拯救世界”。
今年上半年，东方雨虹拥有现金54.81亿元，一年内到期的短期借款和长期负债金额为59.7亿元。资金并不丰富。
随着此次北京高调拿地，市场对东方雨虹独立开发地产项目的能力提出质疑。几位业内人士表示，东方雨虹可能会找开发商合作或代理开发丰台地块。
被一群老牌房地产公司隔开，使用40亿土地
在10月18日举行的本次土地拍卖中，南苑地块吸引了华润置地、中国铁建、首开、中海等7家企业入驻，其中不乏多家老牌房地产企业。
开盘时，天恒和商海轮流竞价。随后城建和京能加入混战，最终地价达到顶峰，东方雨虹幸运地以40.135亿元拿下土地。
挂牌文件显示，该地块总建筑面积约8.21万平方米/平方米，用地面积约3.42万平方米，高度调整45米，容积率2.4。成交底价48900元/平方米，销售指导价78000元/平方米，加价15%。
从该地块性质判断，该地块为住宅用地。位于南四环外，北侧靠近南苑公园南门，距离地铁4号线、19号线新工站约1.5公里。周边还有万达广场、大悦春风里、汇聚购物中心、宜家、山姆会员店（西红门）约30分钟车程。
教育资源方面，拥有一诺国际幼儿园、建华实验幼儿园、北京丰台第一幼儿园、怀芳小学、南苑中学、北京金融街润泽学校、北京第一幼儿园、北京金融街润泽学校等。十八中分校、合一学校等翻看安居客的数据可以看出，中粮天恒天悦一号。 1目前全国均价约为9万元/平方米；距离约2.3公里为新盘森、天成，对应地块出让指导价为8.3万/平方米；附近的建发景园售价也为8.3万/平方米。
公开资料显示，森系、天成主攻80-160平米大户型，新需求、新装修开盘；建发景园面积106平方米×153平方米，9月成交额位居丰台区第二位。共售出53套，均价约8万/平方米。
拍卖开始前，在市场分析中，普遍认为该地块的配套结构较为成熟，周边项目的实际售出率也不错。这将是一个市场竞争激烈的土地区域。
参与拍卖的规则比较简单。当达到地价上限时，直接通过抽签决定胜负。或许正因如此，今年的北京土地拍卖市场不仅吸引了防水公司东方雨虹，还吸引了广州地产、山西宝景汇、扬州华鹏、太原翠丰德等多家非房地产企业参与竞拍。 。我。
今年8月，东方雨虹还南下深圳，与中海、招商等21家房企争夺“宝安区新安街A001-0212号地块”。虽然事与愿违，但却引起了市场的关注。
今年6、7月份的北京市场，东方雨虹参与竞标顺义新城2块地块、海淀双心2块地块、经济开发区一块地块以及昌平沙河大学园一块地块，共计6块地块。 。这是一件很受欢迎的拍品，被用来抽奖，但没有人中奖。
从时间线来看，东方雨虹进入本土拍卖市场最早出现在2020年。
公开记录显示，2020年8月，东方雨虹与中国奥园合作购买广州市增城区中心镇住宅小区，总价约8亿元。东方雨虹拥有约20%的股份，后来发展成为现在的奥园中信城市广场项目。
2021年4月，东方雨虹通过全资子公司广州东方雨虹置业以约1.12亿元购买花都区商住用地。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示：“随着房地产市场的低迷，北京等一线城市的价值感变得更加明显和深入人心。变得更加安全。”
“我们不排除东方雨虹会趁机扩大业务领域，‘亲手终结’，因为它是上下游企业，了解产业链企业，可以整合资源这样做。”他指出。如果北京房地产市场企稳，东方雨虹斥资4010亿纳帕的土地拥有不错的利润空间。
经建咨询创始人、张宏伟认为，自“认房不贷”政策巩固以来，北京房地产市场在全国各城市中表现最好，北京房地产市场将上行。将来。
“现阶段拿地，无论是预期的交易量、价格、收益率还是投资回报率都没有问题。企业投资拿地是为了赚钱，从投资时间来看是对的。”他说。说。在张宏伟看来，“房地产开发并不是一个高科技领域，即使你不懂开发的某些方面，也可以在拿到土地后，通过与开发商合作或为他人建设来开发，从而实现与开发的互动。”上下游产业链。而在建材等领域，成本更可控，利润更容易出现。”
贸易应收账款超136亿，存在隐患
事实上，东方雨虹是一家与房地产行业密切相关的防水建材龙头企业。
得益于大规模基础设施建设的红利，东方雨虹于2008年成功登陆资本市场，此后公司大举扩张。此前财报数据显示，2008年至2021年间，东方雨虹资产负债表总额从6.6亿元增至497.33亿元，增长74.35倍。
在此期间，东方雨虹的业务增长迅速。 2008年，即上市后第一年，公司总营收和净利润分别为7.12亿元和4400万元。
经过13年的持续增长，2021年东方雨虹总营收将达到319.34亿元，增长近44倍。同期，除2011年增速略有放缓外，公司其他年份净利润较同期增长均超过20%。到2021年，其净利润将达到42.05亿元，比2008年增长约94倍。
在市场上，东方雨虹被称为“防水毛”，正是基于经营业绩的持续增长。而东方雨虹作为集防水材料研发、制造、销售和施工服务于一体的防水系统服务商，与房地产的联系更为紧密。
近年来，房地产市场深度调控，行业整体运行承压，是在“住不炒”的背景下。一些大举扩张的房地产企业面临着巨大的偿债压力。和东方雨虹一样，不少房地产行业上下游企业也受到了影响。
2022年，东方雨虹营收312.14亿元，同比下降2.26%；净利润21.2亿元，同比下降49.5%，上市以来业绩首次下滑。
东方雨虹以防水材料为核心业务，兼营建筑材料、砂浆粉、建筑涂料等多元化业务。 2023年上半年，东方雨虹实现总营收168.52亿元，其中防水材料、砂浆粉、机械工程等业务分别占比73.4%、11.3%和8.1%。
在房地产承压、房企雷雨的背景下，供应商东方雨虹的贸易应收账款问题引起了市场的广泛关注。
最新财报显示，截至2023年6月末，东方雨虹贷款及应收账款合计141.4亿元。其中，应收账款136.8亿元，同比增长5.57%，半年内增加6.8亿元。长期来看，2015年之前东方雨虹的应收账款维持在20亿元以下，2016年增至近29亿元，2017年近43亿元，此后逐年增加。 ,
近三年，2020年至2022年，东方雨虹的应收账款从61.01亿元增长至108.8亿元，年增长率达21.27%。与此同时，东方雨虹的总营收增速仅为12.83%。
东方雨虹、创始人和李卫国因担心应收账款不得不返回中国“拯救世界”。他曾直言：“房地产行业的低迷影响了东方雨虹，现在面临困难。”
李卫国制定了一系列措施，包括减少员工数量、出售房地产来控制成本；通过太阳能薄膜、基础设施和其他业务消除房地产的影响；减少融创等房地产企业的信用损失。
东方雨虹多次在互动平台透露，公司与恒大、融创、碧桂园不存在重大债权债务关系。同时，东方雨虹表示，公司将继续对渠道进行优化和改革。 2023年上半年，其零售渠道收入占比29.98%，设计渠道收入占比36.45%，成为主要销售模式。
从财报来看，东方雨虹资金不足。截至2023年6月末，其现金储备为54.81亿元，较年初的105.39亿元接近一半；同期，短期贷款约55.89亿元，一年内到期的长期债务约3.81亿元。 。
此外，2023年上半年，东方雨虹经营性净现金流量和融资性净现金流量分别为39.4亿元和2.8亿元。
此次高调的拿地，让人不禁好奇东方雨虹能否保证项目的顺利发展？易居研究院研究总监严跃进表示，“现金无法覆盖短期债务，这让东方雨虹的拿地有点难以理解，或者说不能用普通投资拿地思路来理解。”
事实上，东方雨虹已明确表示“公司不从事房地产开发业务”。对此，张宏伟又做出预测：东方雨虹等下游企业收购土地可能是一种资本运作。
“从公司整体来看，东方雨虹的融资成本远低于民营房地产企业，即使正常开发过程中的回报不大，只要有融资成本的利差，东方雨虹就能赚取比正常更多的利润。”开发商.利息。这是传统综合性公司拿地进行房地产开发的逻辑，其实是在玩资本运作。拿地时，开发行业之间的利率差可能存在融资成本差以及建筑材料组装行业，”他指出。
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